Mitos Mengenai Geran Induk, Geran Individu, dan Geran Strata

Mitos Mengenai Geran Induk, Geran Individu, dan Geran Strata

Seboleh-bolehnya bila ada kekeliruan mengenai hartanah, seelok-eloknya tanyalah orang yang lebih arif, daripada mendengar dari orang yang suka membuat andaian sendiri, dan kemudian anda pula menolong menyebarkan andaian mereka kepada orang lain dan menimbulkan kekeliruan yang tidak perlu.

MITOS 1: Apartment dibina di atas sekeping tanah, disebabkan hanya tingkat paling bawah berpijak di atas tanah, jadi penghuni tingkat atas tidak perlu membayar sesen pun untuk cukai tanah.

Kalau macam tu, adakah orang yang tinggal di tingkat paling bawah tu ada menikmati keistimewaan yang anda tiada? Atau pun sekiranya tiada tingkat paling bawah, macam mana tingkat ke-10 boleh dibina? Jadi mitos ini SALAH!

MITOS 2: Apartment berkongsi sekeping tanah, jadi apartment tidak mempunyai geran individu, cuma ada geran induk!

SALAH! Setiap unit apartment mempunyai tuan rumahnya sendiri, jadi tidak mungkin geran induk boleh mewakili semua tuan rumah pada satu masa. Untuk mengatasi masalah ini, geran strata diwujudkan untuk memastikan setiap unit mempunyai geran mereka.

MITOS 3: Geran Induk vs Geran Strata, apa bezanya?

Untuk menjawab soalan ini, ada perlunya menjawab terlebih dahulu, apakah itu geran induk. Apabila pemaju membangunkan sesuatu projek perumahan, sewaktu rumah itu didirikan (samada teres atau apartment), geran individu masih tidak diwujudkan. Jadi, pejabat tanah akan mengeluarkan geran induk yang mengandungi butiran projek tersebut. Namun, masalah utama dalam geran induk adalah ia tidak mencatatkan butiran setiap pemilik. Jadi untuk mengatasi masalah ini, pemaju hartanah diwajibkan untuk memohon geran strata, di mana apabila geran strata telah diwujudkan, ia akan mencatatkan butiran pemiliknya, dan ia akan memudahkan urusan jual beli pada masa kelak.

Jadi, Mengapa Geran Strata Penting?

Sampai di sini, anda dah tahu mengapa geran strata adalah penting? Jawapan untuk soalan ini amat mudah. Di dalam geran induk, ia cuma tercatat unit anda, tetapi tiada butiran pemilik di situ. Bayangkan kalau anda nak gadaikan rumah ini untuk pinjaman pada masa depan, atau nak jual kepada orang lain, apabila hartanah itu tidak mempunyai geran strata, bagaimana bank nak luluskan pinjaman kerana tiada sesuatu untuk dicagarkan kepada mereka? Inilah kepentingan geran strata.

Selepas sesuatu projek siap, pemaju diwajibkan untuk memohon geran strata. Mari kita lihat dokumen yang perlu dilampirkan untuk memohon di negeri Selangor yang saya petik dari laman web Pejabat Tanah Selangor.

1. Surat permohonan rasmi oleh pemaju/pelikudasi/pentadbir.

2. Surat kelulusan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor (MMKN) bagi pembangunan projek yang dipohon.

3. Salinan surat kelulusan pindaan syarat MMKN. (cth: pengecualian kuota, pindaan pembangunan dan yang berkaitan)

4. Salinan Pelan Susunatur ( Layout Plan ) yang disahkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) / Jabatan Perancang Bandar dan Desa(JPBD) mengikut surat kelulusan Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor (MMKN).

5. Surat Akuan Berkanun/Surat Sumpah oleh pemaju/pelikudasi/pentadbir

6. Borang 9/24/49/Memorandom & Articles Of Association oleh syarikat pemaju/pelikudasi/pentadbir dan salinan Power Of Attorney ( bagi yang berkaitan)

7. Senarai nama pembeli bumiputera – Lampiran A dan Senarai nama pembeli bukan bumiputera Lampiran A1.

8. Analisa Status Jualan Terkini mengikut format di Lampiran B.

9. Senarai kelulusan terdahulu mengikut format di Lampiran C(jika ada)

10. Maklumat Tambahan mengikut format di Lampiran D.

11. Salinan perjanjian Jual Beli antara pemaju dengan pembeli pertama (Sales And Purchase Agreement)

12. Borang 9/24/49/ Memorandom & Articles Of Association dan salinan maklumat korporat (SSM e-info) bagi pembeli dari syarikat Bumiputera.

13. Softcopy (CD/Pendrive) mengandungi Lampiran A, A1, B, C dan D.

Rumit kan? Banyak kerja yang perlu buat sebelum geran strata boleh diluluskan oleh kerajaan negeri.

Jadi, anda harus tahu mengapa geran strata ini adalah penting untuk anda, kerana

1. Sekiranya sesebuah hartanah berperingkat masih tidak memperoleh strata selepas beberapa tahun ia siap dibina dan dihuni, kemungkinan besar pemaju hartanah itu telah lingkup atau bankrap. Masalahnya, pemaju yang bankrap ini mungkin masih mencagarkan rumah anda / rumah yang anda nak beli kepada bank. Jadi tiada sesiapa akan menolong anda memohon strata.

2. Bagi sesuatu hartanah yang tidak mempunyai geran strata setelah sekian lama dibina, ia mungkin merupakan projek bermasalah / pemaju yang tidak bertanggungjawab, dan tidak memohon strata untuk pembelinya. Jadi bank mungkin tidak akan meluluskan pinjaman untuk pembelian hartanah jenis ini, kerana khuatir kepetingan mereka terjejas.

3. Bayangkan kalau anda seorang pemilik, dan ingin menjual rumah yang tiada geran strata ini kerana memerlukan wang untuk kecemasan. Sekiranya ada pembeli tetapi bank tak nak luluskan pinjaman, tiada apa-apa yang boleh anda buat melainkan pembeli itu adalah cash buyer.

4. Bayangkanlah kalau ada pembeli yang terbaca artikel ini (erhmm……), dia pun dah tak nak beli hartanah yang tiada geran strata lagi, jadi sebagai pemilik yang ingin menjual unit mereka pada masa depan, macam mana?

5. Mungkin anda terlampau sayangkan sesuatu hartanah yang tiada geran strata, kerana harganya lebih rendah berbanding hartanah di sekelilingnya. Jadi anda nak membelinya kerana pasti anda tidak akan menjualnya pada masa depan. Tetapi apakah anda tahu, harganya yang lebih rendah berbanding hartanah di sekelilingya mungkin disebabkan oleh ketiadaan geran strata?

Pendek katanya, efisiensi sesebuah syarikat pemaju perumahan memohon geran strata mengambarkan kekuatan kewangan dan kredibiliti mereka sebagai pemaju yang bertanggungjawab. Bagi bank, ia juga dianggap sebagai kriteria yang sangat penting untuk mereka menilai sesuatu hartanah samada berisiko atau tidak, sebelum meluluskan pinjaman. Apabila anda membeli hartanah yang tidak mempunyai geran strata setelah ia siap dan dihuni sekian lama, cuba selidik latar belakang syarikat pemaju untuk melihat apakah masalah yang terselindung sebelum anda terjerat.

Sumber Asal: Rumah Saya